¿Qué observamos o vemos cuando vamos a visitar un piso?
Tipología de los materiales en su construcción, para reforma o no reforma, si tiene mucha o poca la luz ( esto puede variar según las horas del día, y de la época del año), si tiene parking, las zonas comunes (en Madrid existen pisos en los que, las zonas comunes brillan por su ausencia), dónde están los trasportes más cercanos, etc. Pero ¿y su pasado?, lo que le ha pasado hasta el día de hoy, puede haber tenido multitud de propietarios, haber sido reformado una, varias veces o ninguna, etc”.
La mayoría de las veces el propio comprador particular no está preparado para hacer todas las comprobaciones, de ahí que se aconseje dejarse asesorar y que sea un profesional el que nos tutele, un consultor inmobiliario. Los edificios y con él, si estamos hablando de un bloque de viviendas, nace en el proyecto (planos y memoria) que un arquitecto desarrolla. Para después, pasar el visto bueno del Colegio de Arquitectos y de la Administraciones Públicas. Después del visto bueno se le concede una licencia de obra para edificar lo que figura en el proyecto. Se construye y cuando está finalizado, si todo está correcto, se otorga la licencia de primera ocupación”.
En la licencia se describe el edificio, tipología de las viviendas que tendrá sus escrituras e inscripción en el registro como obra nueva. “La vivienda que se describe es aquella a la que el Ayuntamiento concedió la licencia y es perfectamente legal”. Pero entonces vienen las incógnitas: ¿puede ser legal una vivienda en planta semisótano y el Plan General lo prohíbe? Pues muy fácil, cuando se edificó era legal dicha ubicación para los usos residenciales la ley no es retroactiva, es y seguirá siendo siempre legal. A no ser que se demuela el edifico y entonces deberá acogerse a las normativas que rijan ese exacto momento.
Transcurren los años y los vecinos del edificio van haciendo obras, amplían, cierran balcones, construyen en el ático, aprovechamiento de espacios, etc. Dado que las casas, es algo vivo… «Si esas edificaciones no están amparadas en una licencia, no son legales» . ¿Y por qué no se derriban las obras? Cada comunidad autónoma tiene unos plazos para que estos delitos prescriban. Los plazos varían según las comunidades desde los tres a los seis años.
Se puede adquirir una propiedad con infracción prescrita, pero sabiendo que esto puede tener unas restricciones. Ejemplo, en diversos Planes Generales, las obras que se consienten en construcciones con infracción prescrita o fuera de ordenación, son muy limitadas.
Es decir, no te dejan hacer cualquier cosa: “Te permiten obras de conservación, que tengan que ver con el pavimento, la pintura, cambio de tejas, etc pero ¿qué sucedería si esa parte del inmueble tiene algún problema de estructura, y se tiene que demoler? “Lo que queremos es llamar la atención sobre estos aspectos jurídicos, que no se tienen en cuenta cuando se compra una casa y que son importantísimos”, Porque, no todo es la ubicación de la casa ni si tiene mucha o poca luminosidad o si tiene o no terraza o parking.
Inmediatamente, llega la visita al banco para la financiación: ¿La entidad Bancaria considerara que la vivienda tiene todos los metros construidos que ve físicamente o se ciñe al Registro de la Propiedad?
¿Cómo podemos tener la certeza de que todo está correcto cuando vamos a adquirir una casa? Siguiendo los siguientes pasos:
Y ante todos al día de hoy un experto profesional, ya se decida por un personal shopper inmobiliario, o un agente inmobiliario. Una de las inversiones más importantes que realizamos en la vida, puede convertirse en un verdadero calvario.
Soy Cecilio Paniagua, personal shopper inmobiliario en Madrid, especialista en la búsqueda de viviendas y casas para particulares, profesionales e inversores en la ciudad de Madrid.
