Los gastos que tiene una compraventa de vivienda son:
La ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador (casi todo) y al vendedor (sólo la plusvalía municipal y el original de la escritura). Hay escaso margen para la negociación, aunque es cierto que se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos ellos sean abonados por la parte compradora siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal.
Cuando el que vende es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y cuando no nos subroguemos en la misma.
Los gastos en detalle son:
Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc.
Los notarios aplican un arancel fijo que estableció el gobierno en 1989 por lo que todos los notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio.
Sólo pueden hacerte un descuento del 10%, por lo que la competencia entre ellos sólo se basa en la calidad. Conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles.
Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad.
También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble.
En este apartado tenemos que diferenciar dos grandes grupos según el tipo de vivienda:
a) Impuestos en la compra de vivienda nueva:
IVA (impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el IVA (actualmente en el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la construcción de la misma.
Si las viviendas han estado alquiladas tras la finalización de las obras y las compran las personas que han vivido en ellas también se considera «primera entrega» lo que pagaría el IVA. Por otro lado, si los compradores son diferentes a los arrendatarios no tienen esta consideración y pagarían viviendas de segunda mano, pagando sus impuestos correspondientes.
Pueden pagar un IVA del 10% (frente al 21% general) los edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades.
La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVA al vendedor, quien ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.
Los tipos impositivos establecidos actualmente son:
Para las compras de viviendas en territorio Canario se paga el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) con un tipo del 6,5% con carácter general.
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.
b) Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA (IGIC en Canarias) para el caso de viviendas de segunda mano.
Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% – 10%). Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes…).
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.
El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad.
La gestoría es seleccionada por la entidad financiera puesto que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
En el caso en concreto de contratar un personal shopper inmobiliario, es el propio agente el que corre con los gastos de gestión, ya que va incluido dentro de sus emolumentos.
Es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor. Este impuesto municipal, que no se debe confundir con la plusvalía fiscal, grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral.
Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años).
Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento.
Como agente inmobiliario independiente puedo ayudarte con toda la gestión y asesorarte en todos los requisitos y trámites necesarios para llevar a buen puerto la compraventa de tu vivienda.
Soy Cecilio Paniagua, personal shopper inmobiliario en Madrid, especialista en la búsqueda de viviendas y casas para particulares, profesionales e inversores en la ciudad de Madrid.
