El contrato de arras es un pacto entre comprador y vendedor, anterior a la firma de la compraventa, donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa de una propiedad. El comprador suele entregar una cantidad a cuenta del precio total a pagar, las arras, estableciéndose igualmente otras condiciones a cumplir por las partes. Hay tres tipos o modalidades de arras: confirmatorias, penales y penitenciales
En sí es un preparativo para la firma de la compraventa. ¿Se podría firmar directamente la compraventa? Si se puede, y muchas de las veces se hace. No siempre es necesario firmar un contrato previo. Si están de acuerdo en precio, ambas partes , en plazo, y no hay financiación las cual retrase , o alguna otra circunstancia que impidiese realizar la compra, directamente se puede firmar la escritura de compraventa sin ningún paso previo . Como habitualmente esto no siempre es así y debido a muchos factores que pueden demorar la firma de la compraventa, algunos como la cancelación de cargas previas, verificaciones de titularidad, gravámenes, autorizaciones, licencias, solicitud de financiación, etcétera … Son muchas y muy variadas, las razones que llevan a utilizar estos pactos previos.
A estos contratos iniciales de una compraventa no se les suele dar la importancia que tienen. Se consideran muchas veces una mera reserva, sin más. Habitualmente es firmarlo con la inmobiliaria o el agente intermediario los cuales intervienen, o se descarga de internet sin darle más vueltas. Pero en ellos se incluyen pactos que hay que cumplir. La firma sin responsabilidad no existe. Suele suceder que discutiendo sobre quién paga ciertos gastos, una parte muestre, con media sonrisa, el contrato previo, en el cual se pactó que lo pagaba la otra, que ni cuenta se dio de la trascendencia de lo que firmaba.
La ayuda de un notario es muy importante. Tradicionalmente no ha sido tradicional que se firmen pactos previos o preparatorios de una compraventa en notaría, lo habitual es autorizar y firmar ya la compraventa. Pero como esto no siempre es lo que ambas partes quieren, se hace necesario configurar un contrato preparatorio y, debido a estos particulares, esto está cambiando.
Los contratos preparatorios firmados en escritura pública suponen una garantía adicional. El notario informa detalladamente de las circunstancias que concurren para que las partes puedan tomar la decisión adecuada a las circunstancias, con pleno conocimiento, así como de los plazos que puedan necesitar para tenerlo todo listo. Siendo la regulación de estos pactos muy escasa, y por lo tanto su campo muy amplio, es mejor contar con ayuda profesional.
Repasando la información que suelen incluir este tipo de contratos preparatorios, comprobamos la importancia de la ayuda del notario:
Además de la seguridad de que toda esta información es correcta, la escritura es título ejecutivo para exigir el cumplimiento de las obligaciones, por lo que podremos disponer de una vía judicial más ágil para reclamar.
Otra cuestión que poca gente suele plantearse es la de las consecuencias fiscales del incumplimiento, sobre todo si hemos firmado unas arras de las llamadas penitenciales. Si quien no haya desistido recibe una cantidad de dinero, ello constituye un ingreso a efectos de IRPF que hay que declarar y por el que hay que tributar, y quien desiste, tiene una pérdida que igualmente afecta a su IRPF.
Como siempre suele suceder la ficción supera a la realidad y puede que tu caso sea distinto o tenga sus peculiaridades. Ante las dudas, aproxímate a la notaría de tu confianza y seguro que te asesorarán e informarán con más detalle de tu caso concreto.
Soy Cecilio Paniagua, personal shopper inmobiliario en Madrid, especialista en la búsqueda de viviendas y casas para particulares, profesionales e inversores en la ciudad de Madrid.
