En España no existe “un” alquiler de vivienda, sino varios tipos, cada uno con sus reglas, plazos y consecuencias. Y depende mucho del tipo de contrato que firmes que tengas más o menos protección, que puedas quedarte más años o que te puedan subir la renta de una manera u otra.
Vamos a ver los principales tipos de alquiler de vivienda que hay hoy en España, con calma y en cristiano.
La mayoría de alquileres urbanos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la famosa ley 29/1994. Esta norma distingue dos grandes grupos:
- Arrendamiento de vivienda: cuando el piso se alquila para cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino, es decir, su hogar habitual.
- Arrendamiento para uso distinto de vivienda: cuando el destino principal es otro (locales de negocio, oficinas, alquileres de temporada, etc.).
Además, sobre los contratos de vivienda habitual la LAU fija una duración mínima: desde la reforma de 2019, el contrato se puede pactar por el tiempo que se quiera, pero el inquilino tiene derecho a quedarse al menos 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es empresa, con prórrogas automáticas de hasta 3 años más si nadie dice lo contrario.
La fianza legal mínima también cambia según el tipo: una mensualidad de renta en vivienda y dos mensualidades en uso distinto (temporada, locales, etc.).
Y luego está el Código Civil, que actúa como “norma de fondo” para todo lo que no regula la LAU y, en algunos contratos concretos (como muchos alquileres por habitaciones), es la referencia principal.
Alquiler clásico
Es el alquiler “clásico”: tú entras a vivir y ese piso se convierte en tu domicilio habitual. La propia LAU lo define como el arrendamiento de una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer tu necesidad permanente de vivienda.
Las notas clave de este tipo de contrato son:
- Se rige por la LAU como arrendamiento de vivienda.
- Tiene las famosas duraciones mínimas: 5 o 7 años según quién sea el propietario, con hasta 3 años más de prórroga anual obligatoria si nadie se opone en plazo.
- El inquilino puede irse antes, siempre que hayan pasado al menos 6 meses y cumpla las condiciones de desistimiento (normalmente aviso previo de 30 días y, a veces, indemnización pactada).Emilio Rojas
- La fianza legal mínima es un mes de renta, sin perjuicio de garantías adicionales que se pacten.BOE+1
Este es el tipo de alquiler que se aplica por defecto cuando lo que se busca es un hogar estable: familias, parejas, personas que entran a vivir sin fecha de salida marcada.
La reciente Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y los cambios en IRPF asociados han introducido incentivos para que los propietarios alquilen vivienda habitual a precios asequibles (reducciones fiscales sobre el rendimiento del alquiler, que pueden llegar hasta el 90% en determinados casos en zonas tensionadas y con bajadas de renta respecto al contrato anterior).
Alquiler de temporada
La reciente Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y los cambios en IRPF asociados han introducido incentivos para que los propietarios alquilen vivienda habitual a precios asequibles (reducciones fiscales sobre el rendimiento del alquiler, que pueden llegar hasta el 90% en determinados casos en zonas tensionadas y con bajadas de renta respecto al contrato anterior).
Legalmente:
- Se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU), aunque sea una casa o un piso.
- No se aplican las prórrogas obligatorias de 5/7 años más 3; el contrato dura lo que se haya pactado, siempre que tenga sentido con la causa temporal que se indique.
- La fianza mínima suele ser de dos mensualidades, al estar bajo el régimen de uso distinto.
Esto es importante: no basta con poner “temporada” en el contrato para que lo sea. Si en la práctica el inquilino usa la vivienda como residencia permanente, hay tribunales que re-califican el contrato como vivienda habitual, con todo lo que eso implica en plazos y prórrogas.
Alquiler vacacional (Para viviendas de uso turístico)
El otro gran bloque de alquileres de vivienda no habitual son las viviendas de uso turístico: pisos o casas que se alquilan por días o semanas a turistas, normalmente a través de plataformas tipo Airbnb, Booking, etc.
Aquí ya no hablamos de LAU en sentido estricto: estos alquileres están fuera de la LAU cuando incluyen servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, cambio de ropa de cama, etc.) y se regulan por la normativa de turismo de cada comunidad autónoma.
Algunas notas comunes en prácticamente todas las comunidades:
- Se exige una licencia o inscripción administrativa específica para poder destinar una vivienda a uso turístico.
- Las estancias son de muy corta duración (días o pocas semanas), con una rotación de huéspedes propia de alojamiento turístico.
- Se consideran en muchos casos una actividad económica, con implicaciones fiscales diferentes a las de un alquiler residencial tradicional.
La línea que separa alquiler de temporada y alquiler turístico no siempre es evidente (y genera mucha litigiosidad), pero, simplificando, suele mirarse el tipo de estancia, la rotación y si se prestan servicios tipo hotel.
Alquiler por habitaciones
En los últimos años se ha disparado el alquiler por habitaciones en pisos compartidos: estudiantes, jóvenes profesionales, gente que solo necesita una habitación en una ciudad cara…
Y aquí viene una de las grandes confusiones: el alquiler de una habitación no se regula igual que el alquiler de una vivienda completa.
La interpretación mayoritaria hoy en día es:
- El alquiler de una habitación con zonas comunes compartidas (cocina, salón, baño) queda fuera del concepto de arrendamiento de vivienda de la LAU, porque no es una vivienda independiente destinada a residencia permanente.
- En consecuencia, no se aplican automáticamente las duraciones mínimas de 5/7 años ni el resto de protecciones específicas de la LAU para vivienda habitual.
- Estos contratos se rigen, en general, por el Código Civil y por la libertad de pactos entre las partes, siempre que no se vulneren leyes imperativas, la moral o el orden público.
Eso no significa que “valga todo”, ni mucho menos. Precisamente porque hay más libertad, es esencial que el contrato especifique muy bien:
- Qué habitación concreta se alquila.
- Qué zonas comunes se pueden usar y en qué condiciones.
- Cuánto se paga y qué gastos se incluyen (luz, agua, wifi, limpieza…).
En ciudades como Madrid se están introduciendo además nuevas exigencias fiscales y administrativas para propietarios que alquilan por habitaciones (registro de contratos, declaración de ingresos, requisitos mínimos de habitabilidad, etc.).
Alquiler con opción a compra
Es una fórmula híbrida que se ve cada vez más: alquilas hoy, con la posibilidad de comprar la vivienda en el futuro, normalmente descontando del precio parte de lo que has pagado de renta.
Jurídicamente se trata de:
- Un contrato de arrendamiento, que se rige por la LAU si es vivienda, igual que cualquier otro alquiler.
- Y una opción de compra, que no está específicamente regulada en la LAU y se basa en lo que las partes pacten y en el Código Civil.
Lo habitual es que se firme:
- Un plazo durante el cual el inquilino puede ejercer la opción de compra.
- Un precio de venta ya fijado o una fórmula para calcularlo.
- Qué porcentaje de las rentas pagadas se descontará del precio si finalmente se compra.
En determinados casos, esta opción de compra puede incluso inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que da una protección extra al futuro comprador.
Alquiler social y vivienda protegida en alquiler
Otra categoría importante, aunque funciona de forma algo distinta, es la de la vivienda social o protegida en alquiler.
Aquí no hablamos solo de la relación arrendador–inquilino, sino de políticas públicas: vivienda cuyo precio no se fija libremente por el mercado, sino que se orienta a la capacidad económica del inquilino y a requisitos de acceso (ingresos máximos, empadronamiento, situaciones de vulnerabilidad, etc.).
En España conviven distintas figuras según la comunidad autónoma:
- Vivienda de Protección Oficial (la conocida VPO) y otras categorías de vivienda protegida, que pueden destinarse a venta o a alquiler, con superficies máximas y precios regulados.
- Programas de alquiler social o asequible, donde administraciones o entidades colaboradoras ponen viviendas en alquiler a precios por debajo de mercado, a menudo en función de un porcentaje de los ingresos del hogar
El Gobierno central y varias comunidades están intentando ampliar el parque público y asequible, con iniciativas recientes como planes de vivienda en alquiler asequible o la creación de la nueva entidad estatal “Casa 47”, destinada a promover vivienda pública cuya renta no supere el 30% de los ingresos del inquilino.
Contratos de renta antigua
Ya no se firman, pero siguen existiendo y a veces salen a conversación: los contratos de renta antigua.
Son contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985 y que se beneficiaron del régimen ultraprotectores de la legislación de la época (LAU de 1964), con rentas congeladas o muy bajas y duraciones prácticamente indefinidas, en muchos casos con posibilidad de subrogación en favor de familiares
Con las reformas posteriores (como el llamado “Decreto Boyer” y la actual LAU de 1994), estos contratos quedaron en un régimen transitorio: se respetan, pero no se pueden firmar nuevos y se regulan de forma muy específica en disposiciones transitorias y normas complementarias.
Para quien alquila hoy una vivienda en España, lo normal es que no se aplique este régimen; pero si alguien entra en una casa con un inquilino de renta antigua dentro, o hereda un contrato de ese tipo, se encuentra con derechos y límites muy diferentes a los de la LAU actual.
Y, por encima de todo, hay algo que nunca cambia: merece la pena leer el contrato entero, saber qué tipo de alquiler estás firmando y, si hay dudas, comentar el caso con un profesional que conozca la normativa actual (LAU, Código Civil y las normas autonómicas de tu comunidad).
